Bu çalışmamızda, uygulamada özellikle Belediyelerle sıkça yaşanılan iki hukuki uyuşmazlık türünde izlenilmesi gereken yol ile ilgili bilgi verilecektir. İlk olarak hukuki el atma (kamulaştırmama) davaları, ikinci olarak da sözleşmeden doğan yükümlülüğün yerine getirilmemesinden doğan davalar incelenecektir.
- HUKUKİ EL ATMA (KAMULAŞTIRMAMA) DAVALARI
Hukuki el atma (kamulaştırmama) ya da İmar Kanunu’ndaki ifadesiyle kısıtlılık hali; taşınmazların imar planları ile kamu kullanımına (yeşil alan, dini tesis alanı, sağlık tesisi, ilköğretim tesis alanı vb.) ayrılması sonucunda maliklerin taşınmazda konut, ticaret vb. kullanımlara yönelik olarak yapılaşma imkânı bulunmaması veya mevcut yapılaşma şartlarının daha sınırlı olacak bir şekilde öngörülmesidir. Bu konuda daha çok yapılaşma yasağının bulunması durumunda sorun ortaya çıkmaktadır.
İmar planlarında kamu kullanımına ayrılan taşınmazların, malikleri tarafından kullanılamaması mülkiyet haklarının kısıtlanmasına yol açmaktadır. Bu kısıtlılık durumunun uzun yıllar devam etmesi mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmektedir. Fiili anlamda taşınmaza herhangi bir şekilde müdahale edilmemiş olsa da taşınmazın imar planı nedeniyle kullanılamaması hukuki el atma kabul edilmektedir. Bu durumlarda görevli mahkeme İdare Mahkemeleri’dir.
Bu uyuşmazlıklar kamulaştırmasız el atma davalarıyla karıştırılmamalıdır. Kamulaştırmasız el atma davalarında idareler fiili olarak taşınmaza müdahale etmektedirler. Hukuki el atma davalarında ise taşınmaza fiili bir müdahale yoktur. Bir idari işlem olan imar planı nedeniyle taşınmazın kullanılamaması hukuken kısıtlanması söz konusudur.
İmar Planı-Mülkiyet Hakkı İhlali İlişkisi
İmar planları, ülke, bölge ve kent verilerine göre kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkının iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü, yaşayış biçimi ve kararkteri, nüfus planı ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular gözönüne alınarak hazırlanır. Koşulların zorunlu kıldığı biçim ve zamanda mevzuatta öngörülen yöntemlerle değiştirilebilir.
Bu tanımdan hareketle şehir planlamasının amacı gereği belirtilen kamusal alanların olması gerektiğidir. Yine asgari sınırının belki de Yönetmelikte öngörülenden daha fazla belirlenmesi gerektiği kabul edilebilir bir yaklaşımdır. Ancak bu yaklaşımın sergilenmesi sonucunda bireysel anlamda mülkiyet hakkının kullanımına mani olacak uygulamaların doğmasının engellenmesi gerekmektedir.
Her planlama bölgesinde zorunlu olarak ayrılması gereken söz konusu alanlar dışında şehircilik ilkeleri gereği, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınır. Kamu kullanımına ayrılacak nitelikte daha farklı fonksiyonların plan kararlarıyla üretilmesi de mümkündür.
AİHM Gözünden Mülkiyet Hakkının Korunması
Konuya ilişkin AİHM yaklaşımında ortaya çıkan üç kuraldan birincisi mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesi gerekliliğidir. İkinci kuralda, hangi hallerde mal ve mülkten yoksun bırakılabileceği ve bu yoksun bırakmanın şartları ortaya konulmuştur. Üçüncü kural ise belli amaçlarla mülk kullanımının kontrolünün devletin yetkisinde olduğu şeklindedir.
Hukuki el atma hallerinde taşınmaz malikleri tarafından ilgili idareye başvurularak taşınmaza yönelik plan değişikliği, parselasyon yapılması veya taşınmazın kamulaştırılması istenebilir. Her talebin farklı bir prosedürü söz konusu olabilmektedir. Talebin reddi halinde 60 gün içerisinde isteme göre iptal ya da tam yargı davası açılabilir. Danıştay’ca uzun yıllar hukuki el atma halinde bulunan taşınmazların kamulaştırılması gerektiği, mülkiyet haklarının ihlal edildiği gerekçeleriyle tazminata hükmedilmektedir.
2. SÖZLEŞMESEL YÜKÜMLÜLÜĞÜN YERİNE GETİRİLMEMESİNDEN DOĞAN DAVALAR
Uygulamada Belediyeler, yetki sınırları içerisinde olan bölgelerde çeşitli rekreasyon alanları oluşturma amaçlı projeler geliştirmektedir. Özellikle Büyükşehir belediyelerine bağlı olan illerde gerçekleştirilen bu tip büyük park-bahçe projelerinin planlandığı bölgelerde birçok özel mülkiyet alanı bulunmaktadır. Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin Dikmen Vadisi etaplarına ilişkin projeleri buna örnek gösterilebilir. Belediyeler, bu tip büyük projeleri hayata geçirirken özel mülkiyet sahibi olan kişilerle müteahhitlik sözleşmesi benzeri sözleşmeler de yapmaktadır. Zira, bu tip büyük projelerde rekreasyon alanının etrafında yeni binalar yapılmakta ve yerleşim de çeşitlendirilmektedir. Bu yöntemde belediye, bu kişilerin arsasının mülkiyetini üzerine almakta ve onlara bölgeden pay sahipliklerine göre yapacağı konutlardan daire ya da daireler vermektedir.
Bahsi geçen bu süreç içerisinde sıkça yaşanan uyuşmazlıklardan biri, ilgili belediyenin projeyi başlatması, taşınmaz sahiplerinin sözleşme doğrultusunda taşınmazlarını belediyenin tasarrufuna bırakması ve bu aşamadan sonra bahsi geçen projenin yarım kalması ya da çeşitli sebeplerle belediyenin sözleşmeden doğan yükümlülüğünü yerine getirmemesi sonrasında taşınmaz sahiplerinin taşınmazlarını kullanamamaktan doğan mağduriyetlerinin ortaya çıkmasıdır.
Bu tip bir durumda mülkiyet hakkının verdiği yetkiler hem içerik olarak hem de süre olarak fiilen kullanılmaz hale geldiğinden, aslında mülkiyet hakkının özü çiğnenmiş olmaktadır. Taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkı belirsiz bir süre için kullanılamamakta, maliklerin taşınmazlarından mülkiyet hakkının özüne uygun şekilde yararlanma olanağı kalmamaktadır. Mülkiyet hakkının özünü zedeleyen bu tip müdahaleler hukuka aykırı olup zarar tazmin edilmelidir. Belediyelerin/idarelerin söz konusu tasarrufları sebebiyle mülkiyet hakkının ihlal edilmemesi için taşınmazlarının mülkiyetinin bedele çevrilmesi gerekmektedir. Nitekim Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) bu durumu mülkiyet hakkı ihlali olarak değerlendirmiş ve Türkiye Cumhuriyeti aleyhine tazminat kararları vermiştir (örneğin Hakan Arı v. Turkey, App. No. 13331/07, Judgment of 11 January 2011).
Tarafı Belediye olsa da bu tip uyuşmazlıklar bir özel hukuk sözleşmesinden doğduğu için açılacak alacak davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır. Davacının talebi, atıl durumda olan taşınmazının daha önce devrettiği Belediye üzerinde kalması ve bedelinin tazmin edilmesi olmalıdır. Dava sürecinde bilirkişi atanarak taşınmazlara ilişkin değer tespiti yapılacak ve bu tespite göre davacının talebi doğrultusunda karar verilecektir.
Her hakkı saklıdır. Bu yazı içeriğinde yer alan bilgiler, eteysehukuk.com a atıf yapılmaksızın kullanılamaz. Atıf yapmadan, kısmen veya tamamen alıntı yapılması halinde ilgililer hakkında hukuki ve cezai yollara müracaat edilecektir.