إنهاء اتفاقية تأجير المساكن وأماكن العمل

كما هو معروف ، حافظت العلاقات الإيجارية من الماضي إلى الحاضر دائمًا على مواكبتها مع إيجابياتها وأوجه قصورها. تخضع اتفاقيات الإيجار ، التي تعتبر مهمة لكل من المؤجر والمستأجر والدولة المسؤولة عن إنشاء الرعاية الاجتماعية ، للوائح القانونية من قبل المشرعين. مع هذه اللوائح ، من ناحية ، تمت محاولة الحفاظ على مبدأ حرية العقد ، من ناحية أخرى ، تمت محاولة حماية المستأجر ، الذي كان في حالة ضعيفة مقارنة بالمؤجر ، ضمن حدود معينة. في هذه الدراسة ، سوف نركز بإيجاز على كيفية إنهاء هذه العقود من خلال الاتصال بجوهر الموضوع.
من الممكن جمع أسباب الإنهاء الخاصة بعقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة تحت عنوانين. أول هؤلاء ؛ إنهاء عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة عن طريق الإخطار (TBK ، مادة 347 وآخرون) ؛ والثاني هو الفسخ بالتقاضي. (TBK مادة 350 وما يليها).
إنهاء عقد الإيجار عن طريق الإخطار ؛ تنظمه المادة 347 من قانون الالتزامات التركي. حسب هذا المقال ؛ “بالنسبة للإيجارات السكنية وأماكن العمل المسقوفة ، يُعد العقد ممتدًا لمدة عام واحد بنفس الشروط ، ما لم يخطر المستأجر قبل خمسة عشر يومًا على الأقل من نهاية العقود المحددة المدة. لا يمكن للمؤجر إنهاء العقد بناءً على انتهاء مدة العقد. ومع ذلك ، في نهاية فترة التمديد البالغة عشر سنوات ، يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون إبداء أي سبب ، بشرط أن يقدم إشعارًا قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد بعد هذه الفترة.
ما نحتاج إلى فهمه من مادة القانون ذات الصلة هو كما يلي ؛ بينما يحق للمستأجر إنهاء العقد ، بشرط أن يقدم إشعارًا مدته 15 يومًا على الأقل بتاريخ انتهاء الصلاحية في اتفاقيات الإيجار محددة المدة ، لم يتم منح نفس الحق للمؤجر. بمعنى آخر ، لن يتمكن المؤجر من إنهاء عقد الإيجار من خلال الاستشهاد بانتهاء مدة العقد. كما هو مذكور في بقية المقال ؛ من أجل إنهاء عقد الإيجار من قبل المؤجر بسبب انتهاء المدة ، يجب أن يكون العقد قد استمر لمدة 10 سنوات ويجب تقديم إخطار قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد بعد 10 سنوات. يشترط للصلاحية لكل من المستأجر والمؤجر القيام بذلك كتابيًا أثناء ممارسة حقوق الإخطار الخاصة بهم ، وتجدر الإشارة إلى أن الإخطارات التي لم يتم تقديمها كتابيًا ليس لها أي تأثير قانوني. إذا كان ؛ إذا لم يتم تحديد شرط في اتفاقية الإيجار وتم توقيع عقد غير محدد المدة ؛ يحق للمستأجر دائمًا إنهاء العقد من خلال الالتزام بفترات الإخطار المحددة في الأحكام العامة. ومع ذلك ، فإن المؤجر ؛ تمامًا كما هو الحال في العقود محددة المدة ، يجب أن تنتظر انتهاء فترة العشر سنوات.
تنبأ المشرع بعدد محدود من الأسباب لإنهاء عقد الإيجار من خلال التقاضي. في هذا الصدد ، يتم سرد أسباب دعاوى الإخلاء في عدد محدود في قانون الالتزامات التركي ، ولا يمكن للأطراف التوصل إلى سبب جديد للإخلاء على حساب المستأجر بالاتفاق ، ولا يمكنهم إجراء أي تغييرات على إضرار المستأجر بأحكام 350 وما يليها التي تنظم دعوى الإخلاء. في الواقع ، لا يمكنهم اتخاذ قرار بشأن سبب إنهاء جديد على حساب المستأجر ، بصرف النظر عن أسباب الإنهاء وإشعار الإنهاء في الأحكام العامة المطبقة على تأجير المساكن وأماكن العمل المسقوفة.
في البند الأول من المادة 350 من قانون الالتزامات ، “المؤجر ، عقد الإيجار ؛ إذا كان هناك التزام باستخدام العقار المؤجر لنفسه أو لزوجته أو أحفاده أو أحفاده أو غيرهم من المعالين بسبب الحاجة إلى السكن ، بدءًا من التاريخ الذي يتم تحديده بنهاية المدة في العقود محددة المدة ، يتم إنهاء الفترة وفقًا للأحكام العامة المتعلقة بالإيجار في العقود غير المحددة المدة والفترات المنصوص عليها لإخطار الإنهاء. يمكن أن تنتهي بدعوى يتم رفعها في غضون شهر “. حدد إجراءات رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة إلى السكن.
يجب أن تكون حاجة المسكن للأشخاص المذكورين في المادة حقيقية وصادقة وإلزامية ويجب على المدعي إثبات هذه النقطة. في الحالات التي يطلب فيها المؤجر الإخلاء لأغراض زيادة سعر الإيجار ، وجعل المستأجر غير مرتاح ، والتخلص من المستأجر ، وبيع المنزل بسهولة أكبر ، فسيتم قبول عدم وجود حاجة حقيقية للسكن والمطالبة الحاجة لا تعكس الحقيقة. وبهذا المعنى ، فإن الأمر متروك للمحكمة لتقرير ما إذا كانت الحاجة إلى السكن حقيقية وصادقة ، وسيأخذ القاضي في الاعتبار الظروف الاجتماعية والاقتصادية والثقافية والمهنية والصحية للمؤجر وأقاربه المدرجة في المقال عند تحديد هذا الوضع.

فيما يلي أسباب دعوى الإخلاء ، والمحدودة في قانون الموجبات ؛ أسباب من المؤجر أ) الإخلاء بسبب احتياجات السكن والعمل للمؤجر أو أقاربه
سكن المؤجر في المسكن المؤجر ، والعيش بجانب شخص آخر ، وعدم وجود منزل آخر للإقامة عند قدومه من الخارج ، والحالة الصحية التي تقتضي الإقامة في المستأجر ؛ إن حقيقة أن العقار المؤجر أكثر ملاءمة من الناحية المادية أو الاقتصادية أو الموقع ، وأنه سيتم تسوية العقار المؤجر هي بعض المعايير التي تكشف عن وجود حاجة للسكن. علي سبيل المثال؛ إقامة أسرة الفرد البالغ أو العيش مع أسرته ؛ المسكن في الطابق السفلي للشخص المصاب بمرض مثل أمراض القلب أو السكتة الدماغية أو الروماتيزم أو الشيخوخة ويعيش في الطوابق العليا ؛ المسكن الأقدم للشخص الذي لديه أطفال ؛ يحق للشخص الذي سيتزوج طفله والذي قام بالتحضيرات لذلك أن يطلب إخلاء منزله بسبب الضرورة. لا يمكن رفع دعوى الإخلاء للاحتياجات قصيرة الأجل والمؤقتة. بالإضافة إلى ذلك ، لن يتمكن المؤجر من التقدم بطلب للحصول على هذا الإخلاء لحالة لم تنشأ بعد والمريبة.
إذا كان عقد الإيجار لمدة محددة ؛ يجب رفع الدعوى في غضون شهر واحد من نهاية هذه الفترة. من ناحية أخرى ، إذا كان العقد لمدة غير محددة ، فإن فترة الإنهاء في الأحكام العامة المتعلقة بعقد الإيجار والمدد المنصوص عليها للإخطار بالإنهاء ، أي لفترة الإنهاء البالغة 6 أشهر المنصوص عليها في المادة 329 من قانون الالتزامات للأملاك غير المنقولة ، سيتم تحديد نهاية العقد من خلال الإخطار الذي سيتم تقديمه في موعد أقصاه 3 أشهر مقدمًا ، بدءًا من هذه الفترة ، سيكون من الضروري رفع دعوى إخلاء في غضون شهر واحد.
علي سبيل المثال؛ في عقد إيجار غير محدد المدة بتاريخ يبدأ في 01.02.2020 ، اعتبارًا من 31 يوليو أو 31 يناير من كل عام ، هو نهاية فترات الإنهاء البالغة ستة أشهر ، من أجل رفع دعوى إخلاء في غضون شهر واحد من هذه التواريخ ، مطلوب إشعار إنهاء لمدة ثلاثة أشهر.
يحق للمستأجر رفع دعوى قضائية ضد المؤجر بهذا المعنى ، حيث أن بيع المنزل أو تأجيره لشخص آخر سيظهر أن الحاجة ليست صادقة وحقيقية. حقوق المستأجر ضد المؤجر الذي أخلى المستأجر بسبب الضرورة ولكن لم يستخدمه وفقًا لاحتياجاته بعد الإخلاء موضحة في المادة 355 من قانون الالتزامات ، بعنوان “منع إعادة الإيجار”. على هذا النحو ؛ بعد الإخلاء ، لن يتمكن المؤجر من تأجير العقار لشخص آخر لمدة ثلاث سنوات ما لم يكن هناك سبب مبرر. إذا خالف حظر إعادة التأجير ؛ سوف تكون ملزمة بدفع تعويض للمستأجر الذي تم إخلاؤه ، بما لا يقل عن إيجار عام واحد تم دفعه في آخر سنة إيجار. مع ذلك؛ إذا تم إبرام اتفاقية إيجار مع مستأجر آخر في غضون 3 سنوات ، فستظل هذه الاتفاقية سارية.
تقسيم المناطق والبناء مفهومان مختلفان ؛ في حالة تقسيم المناطق ، هناك إجراءات لجعل الثابت أكثر فائدة ، مثل إضافة مصعد ، وتقوية الأعمدة ، وتجديد تركيب التدفئة ، والعزل الحراري ، بينما في حالة البناء ، هناك إجراءات تتطلب الهدم و إعادة بناء غير المنقولة مثل التحول الحضري والأضرار الناجمة عن الزلازل. لكي تتمكن من طلب الإخلاء ، يجب أن تكون أسباب تقسيم المناطق جوهرية. ما ينبغي فهمه من “السبب الرئيسي” يجب أن يُفهم أن استخدام المستأجر للعقار أثناء التجديد يصبح مستحيلًا. بهذه الطريقة؛ في حالات مثل إصلاح السقف واستبدال الأرضيات وتقسيم المبنى بجدار فاصل ، لن يتم ذكر التغييرات الأساسية في تقسيم المناطق ولن يتمكن المؤجر من طلب الإخلاء. لتغييرات تقسيم المناطق غير الجوهرية ، يمكن تطبيق إجراء الإخلاء المؤقت المنصوص عليه في المادة 319 من قانون الالتزامات.
جميع التفسيرات التي ذكرناها في قسم الإخلاء صالحة أيضًا لإعادة الإعمار وتقسيم المناطق بسبب المتطلبات المتعلقة بفترات الإخلاء وحظر إعادة التأجير. على عكس هنا ؛ للمستأجر السابق الحق في الأولوية بعد البناء والتقسيم. عندما يتم إصلاح الممتلكات المؤجرة أو توسيعها أو تغييرها لأغراض إعادة الإعمار أو تقسيم المناطق ، اكتسب المبنى الآن قيمة وستكون هناك زيادة في سعر الإيجار. التزام المؤجر بإخطار المستأجر كتابيًا ، في أقرب وقت ممكن بعد البناء أو الإصلاح ، وفقًا لقواعد الصدق ، ما إذا كان يريد تأجير المستأجر بسعر الإيجار الجديد. في حالة عدم استجابة المستأجر لهذا الإشعار بشكل إيجابي خلال شهر واحد ، يتم فقدان حق الأولوية في عقد الإيجار. في حالة عدم قيام المؤجر بالإخطار على النحو الواجب وعدم الامتثال لمدة شهر واحد ، فإن التعويض المذكور في حظر إعادة التأجير سيظهر في جدول الأعمال.
في المادة 351 من قانون الموجبات ، “إذا كان على الشخص الذي يكتسب العقار المؤجر لاحقًا ، التزامًا باستخدامه لنفسه ، أو لزوجته ، أو فروعه ، أو فروعه ، أو غيرهم ممن يتوجب عليه رعايتهم بسبب الحاجة إلى ذلك. السكن أو مكان العمل ، بشرط أن يخطر المستأجر كتابيًا خلال شهر واحد من تاريخ الاستحواذ ، يجوز له إنهاء عقد الإيجار بدعوى قضائية يتم رفعها بعد ستة أشهر. يمكن للشخص الذي يكتسب لاحقًا العقار المؤجر أيضًا استخدام حقه في إنهاء العقد بسبب الضرورة من خلال دعوى قضائية يتم رفعها في غضون شهر واحد ، بدءًا من نهاية فترة العقد. يذكر أن عقد الإيجار للمالك الجديد والمستأجر سيستمر بغض النظر عن السبب (ميراث ، هبة ، بيع ، إلخ) ، ولكن في حالة الحاجة ، يمكن رفع دعوى إخلاء من خلال الالتزام بالمدد المحددة في المقالة.
النقطة المهمة هنا هي ؛ إنه تحذير للمستأجر أنه طلب الإخلاء في غضون شهر واحد بعد الحصول على العقار. بعد التحذير ، يجب أن ينتظر 6 أشهر وبعد 6 أشهر ، يجب رفع دعوى قضائية مع طلب الإفراج. إذا كان هناك أقل من 6 أشهر متبقية حتى نهاية اتفاقية الإيجار ، فإن رفع دعوى قضائية في غضون شهر واحد من نهاية هذه الفترة سيكون وسيلة أقصر وأكثر عملية.
الشروط المذكورة في أسباب الإخلاء الأخرى المتعلقة بحظر إعادة التأجير صالحة أيضًا لطلب إخلاء المالك الجديد.
ج) الإخلاء لحاجات المالك الجديد أو أقاربه
يجب إخطار المستأجر من خلال الالتزام بالمواعيد النهائية ، أي بحلول 30 أبريل أو 31 أكتوبر على أبعد تقدير. من ناحية أخرى ، وفقًا لأحكام المادة 353 من قانون الالتزامات المذكور أعلاه ، إذا تم الإبلاغ عن رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر خلال فترة التقديم على أقصى تقدير ، فسيتم تمديد فترة التقديم. حتى نهاية سنة الإيجار الجديدة. يجب أن يصل الإشعار المذكور أعلاه إلى المستأجر خلال فترة الدعوى التي تبلغ شهرًا واحدًا.
في حين أن الكيانات القانونية لا يمكن أن تكون مدعية في الإخلاء بسبب الحاجة إلى السكن ، يمكن طردهم بسبب احتياجات مكان العمل. في طلب الإخلاء بسبب الحاجة إلى مكان عمل ، لا يكفي مجرد الإعلان عن وجود صفقة تجارية ، ولكن يجب تحديد العمل الذي يتعين القيام به أيضًا. و أيضا؛ سيؤدي عدم الحصول على التصاريح الرسمية اللازمة للعمل الذي يتعين القيام به أيضًا إلى رفض طلب الإخلاء. من حيث حقيقة الحاجة وصدقها ، ستحقق المحكمة أيضًا في مدى ملاءمة العقار المؤجر للوظيفة المراد إنجازها فعليًا ، على سبيل المثال ، من حيث المتر المربع.
ب) الإخلاء بسبب إعادة إعمار وبناء العقار المؤجر
عملاً بالفقرة 2 من المادة 350 من قانون الالتزامات ، حيث تحسب أسباب الإخلاء الناشئة من المؤجر ، “المؤجر ؛ إذا كان من الضروري إصلاح أو توسيع أو تغيير العقار المؤجر لغرض إعادة البناء أو تقسيم المناطق ، وكان من المستحيل استخدام العقار المؤجر خلال هذه الأعمال ، فسيتم تحديد فترة تبدأ من نهاية المدة في محدد المدة. العقود ، ومدة الإنهاء وفقاً للأحكام العامة بشأن عقد الإيجار بعقود غير محددة المدة ، والتاريخ الذي يتم تحديده وفقاً للمدد المنصوص عليها لإخطار الإنهاء ، موضحاً أنه يجوز للمؤجر طلب الإخلاء في حالة عدم انتقال العقار المؤجر. أعيد بناؤها وأعيد بناؤها.
أسباب المستأجر
أ) الالتزام الكتابي بالإفراج
وفقًا للفقرة 1 من المادة 352 من قانون الالتزامات ، “إذا تعهد المستأجر بإخلاء العقار المؤجر كتابيًا في تاريخ معين بعد تسليم العقار المؤجر ، فيجوز للمؤجر التقدم بطلب للتنفيذ أو رفع دعوى قضائية في غضون شهر بدءًا من هذا التاريخ. يمكن أن ننهيها “. في نطاق هذه المادة ، تم تقديم استثناء ضد المستأجر ، وهو محمي بشكل عام بموجب أحكام اتفاقية الإيجار.
من أجل أن يكون الالتزام بالإخلاء ساريًا ؛ بادئ ذي بدء ، يجب أن تُعطى مجانًا ويجب أن تكون مكتوبة. هناك شرط ينص على أن تاريخ الإخلاء الموعود يجب أن يذكر بوضوح في البيان المكتوب وأن يكون تاريخ توقيع الالتزام هو تاريخ بعد إبرام عقد الإيجار. والالتزام بالإخلاء الذي لا يستوفي الشروط المنصوص عليها في القانون يعتبر باطلاً. الموقف الأكثر شيوعًا هو أن يتم توقيع التزام الإخلاء من قبل المستأجر مع اتفاقية الإيجار ، مع إظهار تاريخ مستقبلي. في هذه الحالة ، المستأجر ؛ يمكن أن يبطل التزام الإفراج بجميع أنواع الأدلة من خلال إثبات أنه تم توقيعه في يوم توقيع العقد.
إذا كان هناك التزام إخلاء ساري المفعول ؛ يجب على المؤجر رفع دعوى إخلاء أو بدء إجراءات التنفيذ في غضون شهر واحد من التاريخ الموعود بإخلاء العقار.
ب) الإخلاء بإنذارين مبررين
تنظم الفقرة الثانية من المادة 352 من قانون الموجبات حقوق المؤجر إذا تأخر المستأجر بشكل متكرر في سداد دين الإيجار. على هذا النحو ؛ خلال مدة عقد الإيجار في عقد إيجار لمدة تقل عن سنة واحدة ؛ في عقود الإيجار لمدة عام أو أكثر ، لعدم دفع الإيجار خلال سنة إيجار واحدة ، يتم كتابته له.
يمكن رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر ، الذي تم تحذيره مرتين ، في غضون شهر واحد من نهاية سنة الإيجار التي تم فيها إصدار التحذيرات.
يجب أن يكون الإشعار المرسل إلى المستأجر كتابيًا ويجب أن يستند إلى سبب مبرر. لا يمكن إرسال تحذير بناءً على دين الإيجار الذي لم ينشأ بعد ، كما أن التحذير الذي أرسله المؤجر بتجنب استلام رسوم الإيجار سيكون غير صالح أيضًا. جزء ضئيل من سعر الإيجار ، على سبيل المثال ؛ في حالة وجود دفعة أقل من 10 أو 20 ليرة تركية ، فلن تخضع لتحذير بسبب قاعدة الصدق.
من خلال إرسال تحذير ، يحدد المؤجر عدم دفع الإيجار بطريقة خطية. لذلك ، فإن المدفوعات التي تتم بعد وصول الإشعار إلى المستأجر لن تبطل الإشعار.
على الرغم من أنه من الضروري رفع دعوى إخلاء في غضون شهر واحد من نهاية سنة الإيجار التي يتم فيها إصدار التحذيرات ، إذا تم إبلاغ المستأجر أنه سيتم رفع دعوى قضائية في غضون شهر واحد بالرجوع إلى المادة 353 من قانون الالتزامات ، سيتم تمديد فترة رفع الدعوى لمدة عام واحد.
ج) الإخلاء بسبب الإقامة الحالية للمستأجر أو زوجه
في الفقرة الثالثة من المادة 352 من قانون الالتزامات ، يتم توضيح حق المؤجر في الإخلاء لأن المستأجر أو زوجته لهما محل إقامة غير العقار الذي يعيشان فيه كمستأجر. في نطاق هذه المادة ؛ إذا كان المستأجر أو زوجته لديه سكن مناسب للعيش في نفس المنطقة أو البلدة داخل حدود البلدية ، إذا كان المؤجر لا يعرف ذلك وقت إبرام عقد الإيجار ، فيجوز له / لها الإنهاء الاتفاق من خلال دعوى قضائية خلال شهر من انتهاء الاتفاقية.
حسب اجتهاد المحكمة العليا ؛ في مثل هذه الحالة ، لا يتمتع المستأجر ، الذي يعتبر في حاجة إلى الحماية بموجب القانون ، بميزة تستحق الحماية ، وبالتالي يحق للمؤجر طلب الإخلاء.
ما إذا كان المنزل المملوك من قبل المستأجر أو زوجته مسجلاً في السجل العقاري ليس مهمًا لهذا النوع من الإخلاء.
من ناحية أخرى يجب أن يكون المسكن مناسباً للسكنى. المقصود بالراحة هنا هو أنها مناسبة من حيث الوضع المادي والاجتماعي للمستأجر. على سبيل المثال ، في حين أن المنزل الذي تستأجر فيه أسرة مكونة من 3 أطفال هو منزل مكون من 3 غرف ، إذا كان المنزل الخاص به عبارة عن غرفة فردية ، فلن يكون مناسبًا.
كما هو الحال مع الأسباب الأخرى للإخلاء ، يجب رفع دعوى الإخلاء لهذا السبب في غضون شهر واحد من نهاية العقد.
الأحكام المتعلقة بإخلاء العقارات المؤجرة بالتنفيذ دون حكم محفوظة.
كل الحقوق محفوظة. لا يمكن استخدام المعلومات الواردة في هذه المقالة دون الإسناد إلى eteysehukuk.com. في حالة الاقتباس جزئيًا أو كليًا دون اقتباس ، سيتم تطبيق سبل الانتصاف القانونية والجزائية على الأشخاص المعنيين.