RAHATSIZLIK VEREN KOMŞUYU TAHLİYE

Rahatsızlık Veren Komşuyu Tahliye

Bu makalemizde gürültü sebebiyle rahatsızlık veren komşuya karşı başvurulabilecek hukuki yolları ele alacağız.

Kat Maliklerinin Borçları

Kat malikleri, gerek bağımız bölümlerini, gerek eklenti ve ortak yerleri kullanırken; doğrulu ve iyiniyet kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin hakkını çiğnememek ve yönetim payı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18)

Kat maliklerinin birden fazla borçları bulunmaktadır. Bunlar; “Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” , “Rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek” , “Yönetim Planı Hükümlerine Uymak” , “İzin Mecburiyeti” gibi sayılabilir ve çoğaltılabilir. Biz burada ekseriya “Rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek” ve “Yönetim Planına Uymak” borçları üzerinden izlenebilecek yolları ele alacağız.

Rahatsız Etmemek, Birbirlerinin Haklarını Çiğnememek

Kat maliklerinin kendi bağımsız bölümün içinde olsa dahi, gürültü çıkarmak veya pis koku yaymak suretiyle diğerlerini rahatsız etmemesi gerekir. Diğer kat maliklerine açıkça rahatsızlık veren kat malikine açılacak dava için kat malikleri kurulundan karar alınmasına gerek yoktur.

Rahatsızlık veren kiracı ise, ona da aynı şekilde m. 18/2’ye göre dava açılır. Rahatsızlık verici durumlar doğrudan tahliye sebebi olamaz; ancak rahatsızlığın ortadan kaldırılması yönünde dava açılabilir.

Hukuki olarak; Yüksek sesle gürültü yapmak suretiyle komşulara rahatsızlık vermek Kat Mülkiyeti Kanunu m.18’deki düzenlemeye aykırıdır. Uyarı yapılır ve devam edildiği takdirde Sulh Hukuk Mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenir.

Cezai olarak; savcılığa şikâyette bulunulabilir. Eylemin oluşuna ve yoğunluğuna göre; TCK m. 123’teki “kişilerin huzur ve sükûnunu bozmak” suçu oluşabileceği gibi; TCK m. 183’teki “bir kimsenin sağlığının zarar görmesine elverişli bir şekilde gürültüye neden olan kişi” için öngörülen ceza ile de cezalandırılabilir.

Yasak İşlerin Yaptırımı – Eski Hale Getirme ve Tahliye

Kat maliklerinden biri veya birkaçı bağımsız bölümlerini kat malikleri kurulunca oybirliğiyle alınması gerekirken buna uymadan kullanma türünü değiştirdiği takdirde KMY 33. Madde gereğince hâkimin müdahalesini isteyebilecektir. Uygulamada böyle bir müdahale, söz konusu yerlerin kütükteki kullanma biçimine dönüştürülmesi ve kirada ise kiracının burayı boşaltması (tahliye) istemine ilişkin olmalıdır.

Yukarıdaki paragrafta belirtilen husus “gürültü sebebiyle tahliye” değildir. Oybirliğiyle alınması gerekirken buna uymadan kullanma türünün değiştirilmesi sebebiyle talep edilen müdahale türüdür. Kat maliklerinden birisi bu davayı tek başına kiracıya karşı açabilecektir. Davada yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesidir. Dayanak olan ilgili mevzuat da aşağıda verilmiştir.

Mevzuat: KMK 33 “Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.”

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Kat Mülkiyeti Kanunu 25. Maddeye göre, kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmeyen ve böylece diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale getiren bağımsız bölüm malikleri için bir yaptırımı hükme bağlamıştır. Bu yaptırım koşullar gerçekleştiğinde bağımsız bölüm mülkiyetinin kat maliklerine devredilmesidir. Devir zorunluluğunun koşulları aşağıda ele alınacaktır ve TMK’da yer alan “paydaşlıktan çıkarma” ile ilgili benzer hükümleri içerdiğini belirtmek gerekir.

Borç ve Yükümlülükleri Yerine Getirmemek

Mülkiyet hakkının devri istenilecek olan bağımsız bölüm maliki, her şeyden önce yasaya göre kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemiş olmalıdır.

Kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri 18 ve 24. Maddelerde açıklanmıştır ve bizce de bazılarına yukarıda değinilmiştir. Daha fazla da çoğaltılabilmektedir.

Borç ve Yükümlülükleri Yerine Getirmemenin Çekilmez Derecede Olması

Yukarıda sözü edilen borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemiş olması, öteki kat malikleri açısından çekilmez dereceyi bulmuş olmalıdır. Bu halin gerçekleşip gerçekleşmediğinin takdiri hâkime bırakılmıştır. Ancak 25. Maddenin üçüncü fıkrasına göre, aşağıdaki her halde çekilmezliğin var olduğu kabul edilir.

25 – “Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.”

Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Sonuç

Rahatsızlık veren komşuyla mücadelede çok çeşitli başvurulabilecek hususlar bulunmaktadır. Bu hususların her birinin titizlikle incelenmesi, olayların doğru şekilde gerekçelendirilmesi gerekmektedir. Benzer bir uyuşmazlık ile karşı karşıya iseniz ofisimize başvurmanızı tavsiye ederiz.

Yargıtay Kararı: “YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ – Davacı dava dilekçesinde tapuda işyeri ( dükkân ) olarak gösterilen zemin kat 2 nolu bağımsız bölümün davalı tarafça cafe olarak kullanıldığını buradan çıkan gürültünün diğer bağımsız bölümlerde oturanlara rahatsızlık verdiğini ileri sürerek kiracı davalının bu bağımsız bölümden tahliyesini istemiştir.Kat Mülkiyeti Yasasının 18.maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu yükümlülük bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma ( sükna ) hakkı sahiplerine ya da bu bölümlerden herhangi bir nedenle sürekli olarak yararlananlara da uygulanır ve kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olurlar. Somut olayda kat irtifaklı anataşınmazındükkân nitelikli 2 nolu bağımsız bölümün maliklerinden S.Günbak’ın bu bağımsız bölümü diğer davalı M.A.’a kiraladığı ve buranın Cafe olarak işletildiği anlaşılmaktadır.Yargılama sırasında dinlenen tanıklar Cafe’de yapılan canlı müzik yayınının anataşınmazın diğer bağımsız bölümünde oturanlara rahatsızlık verecek boyutlarda olduğunu açıkça bildirmişlerdir. Yerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda ise inceleme sırasında ses yayın cihazı olmadığından sesle ilgili gerekli ölçümlerin yapılamadığı belirtilmiş gürültünün rahatsız edici boyutlarda olması durumunda bağımsız bölümde ters tavan ve ses kesici perde yapılarak yalıtımın sağlanması suretiyle rahatsızlığın giderilebileceği görüşüne yer verilmiştir.”