İPOTEK NEDİR? NASIL KALDIRILIR?

1. Giriş

İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel olan bir borcun ödeneceğine dair güvence olarak, borç ödenince kaldırılmak suretiyle, borçlunun belirlediği taşınmaz üzerinde alacaklı lehine tapu siciline işlenen kayıttır.

İpotek ile alacaklı, alacağını güvence altına alır ve şartlar oluştuğunda malı sattırma yetkisine sahip olur. Ancak ipotek hak sahibine bu yetkiden daha fazlasını vermez. Alacaklı, bu yetkiye dayanarak malı kendi üzerine alamaz.

İpoteğin en önemli özelliklerinden birisi; alacağı güvence altına almakla kalmayıp; taşınmazın mülkiyetinin devrine engel olmamakla beraber, hakkın da mevcudiyetini koruyor olmasıdır. Dolayısıyla üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazı alabilirsiniz ancak alacaklının mal üzerinde elinde bulundurduğu hakkı bilip, göze almanız gerekir.

Kanunun ilgili hükmüne göre; rehin kurulurken, söz konusu taşınmazın açıkça belirtilmesi gerekir. Bu bakımdan bölünmüş bir taşınmaza ait parseller, tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehin konusu olamaz.

1. Özellikleri
2. İkincil Bir Haktır: İpoteğin varlığı güvence sağladığı alacağa bağlıdır. Dolayısıyla alacak olmadığında şeklen ipoteğin de ortadan kalkacağını söyleyebiliriz.
3. Kıymetli Evrak Niteliğinde Senede Bağlanamaz: İpotek, tapu siciline konulan kayıttan ibarettir ve yapan memur tarafından alacaklıya tescilin yapıldığına dair belge verilir. Ancak belirtmek gerekir ki, bu belge sadece ipoteğin varlığına dair bir karine oluşturur. Yoksa alacağı ispat etmez. Alacağın ispatı farklı ele alınmalıdır. S
4. Borçlu ve Malik Farklı Kişiler Olabilmektedir: İpotek ile alacağa güvence oluşturmak amaçlanır. Bu güvence oluştuktan sonra diğer hususlar ikinci plana getirilebilir. BK. m. 83ʼ e göre, alacaklının menfaatini zedelemediği takdirde borcun borçlu tarafından ödenmesi zorunlu değildir. Bu hükümden hareket edersek, başkasının borçlunun borcu için kendi malı üzerinde ipotek kurabilmesinin önünde bir engel olmadığını anlayabiliriz. Böyle bir durumda malik ve borçlu farklıdır, malikin sorumluluğu ipotekli taşınmazın değeri ile sınırlıdır ve borçlunun kendi sorumluluğu devam etmektedir

(!) İpotek ve ipoteğe bağlı alacaklar için Türk hukukunda bir zamanaşımı uygulanmamaktadır. Aynı şekilde ipoteğin kaldırılması (fekki) davası için de bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.

III. Kurulması

İpoteğin hukuki zeminde tesisi için, tapu müdürlüğünde yapılmış bir sözleşme şarttır. Bu sözleşme yapılır, sonrasında ise ipotek hakkı tapuya tescil edilir. Resmi şekil ve tapuya tescil geçerli olması için şarttır. Noter huzurunda yapılan ipotek sözleşmelerinin geçerli olmadığını da belirtelim.

Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlar için yalnızca taşınmaza bütün olarak ipotek konulabilir. Ancak paylı mülkiyet söz konusu ise her paydaş kendi payı üzerinde ipotek koydurabilir. Pay üzerinde ipotek tesis edilmişse sonradan mülkiyetin tümüne ipotek konulamaz.

İpoteğin mahkeme yoluyla da kurulması mümkündür. Taşınmaz rehin sözleşmesi, taşınmazın malikini tescil talebini gerçekleştirme borcu altına sokar. Diğer taraftan ise, alacaklıya tescil talebini isteme hakkını verir. Taşınmaz maliki tescil talebinde bulunmaktan kaçınırsa, sözleşmeye aykırı hareketinden dolayı, alacaklı mahkemeye başvurabilir.

1. İpoteğin Kaldırılması (Sona Ermesi)
2. Alacağın Sona Ermesi

Yukarıda belirttiğimiz üzere, ipotek alacağa bağlı bir ikincil haktır dolayısıyla herhangi bir sebeple alacak sona erdiyse, ipotek hakkı da şeklen sona erer. Alacağı sona erdiren sebepler; ibra, yenileme, takas, imkânsızlık gibi sayılabilir.

(!) Alacak sona ermesine rağmen, alacaklı terke yanaşmazsa malik tapuda halen kayıtlı olan ipoteğin silinmesini “tapu kaydının düzeltilmesi davası” açarak isteyebilir.

Alacağın tümünün ödenmesi, alacaklıya ipoteği kaldırma sorumluluğu yükler. Ancak alacağın kısmi ödenmesi halinde, kısmen de olsa tapu kütüğünden ipoteği sildirme zorunluluğu bulunmamaktadır. Alacağın tamamının ödenmesi gerekir.

2. Alacaklının Feragat Etmesi

Feragat, taraflardan birinin tek taraflı beyanı ile doğmuş veya ileride doğması muhtemel dahilinde olan bir hakkından vazgeçmesidir. İpotek sınırlı aynî bir haktır. Bu sebeple aynî hak sahibi olan ipotek hakkı sahibi, hakkından tek taraflı olarak feragat edebilir. Zira feragatta, iki taraflı işlem olan ibra sözleşmesindeki gibi borçlunun veya malikin rızası aranmaz.

3. Taşınmazın Yok Olması

Taşınmazın yok olmasıyla üzerindeki tüm ayni haklar son bulur. İpotek de bunlardan biridir. Ayrıca ipoteğin ikincil (fer’i) bir hak olduğunu daha evvel belirtmiştik. Ancak ipoteğin ortadan kalkması alacaklının alacak hakkını etkilemez.

4. Mahkeme Kararı

Yukarıda da kısmen değindiğimiz üzere, alacak ödenmiş veya herhangi bir sebeple ipotek hakkı ortadan kalkmış olabilir. Böyle bir halde alacaklının kötü niyetli olarak ipoteği terkin etmekten kaçınması halinde malik, “ipoteği fekki davası (kaldırılması)” veya“tapu kaydının düzeltilmesi davası” açar.

Alacaklı, alacağını almaktan imtina ederse veya gaip ise borçlu borcunu icra dairesine yatırarak, icra mahkemesi ipoteğin terkinine karar verebilir. Ödeme şahsın kendisine yapıldığı takdirde ispat güçlük gösterecekse de, böyle bir halde resmi kurumlara yapıldığı için kolaylıkla terkine karar verdirilebilir.

5. Kamulaştırma

Taşınmazın kamulaştırılmasıyla birlikte sadece mülkiyet hakkı değil, sınırlı aynî haklar da sona erer. Diğer bir anlatımla, kamulaştırılan bir taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı da sona erer.

6. Sürenin Dolması

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. (TMK m. 883)

9. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Suretiyle Sona Ermesi

İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip, ipoteğin paraya çevrilmesi amacıyla icra dairesinde bir takip talebi ile başlayıp ipotek konusunu oluşturan malın (taşınır-taşınmaz) satılarak bedelinden ipotek alacaklısının alacağının ödenmesi ile sona eren takip yoludur.

1. İlamsız Takip

İİK’nın 149 ve 150/ı. maddelerinde belirtilen durumlar dışında bir nedene dayanıyorsa yani ilam niteliğinde bir belgeye veya kayıtsız şartsız bir borç ikrarını içeren ipotek sözleşmesine dayanmıyorsa, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip ilamsız takip şeklinde yapılmalıdır.

1. İlamlı Takip

İİK. 149 ve 150/ı. maddeleri nazara alınarak, alacak veya ipotek hakkı veya her ikisinin bir ilâm veya ilam niteliğindeki belgede belirtilmiş olması halinde ipotek hakkı sahibi alacaklı, ilamlı takip yoluyla ipoteğin paraya çevrilmesini icra dairesine yapacağı bir başvuru ile sağlayabilir.

1. Yargıtay Kararları

– “İpoteğin kaldırılması istemli davada, resmi olarak düzenlenen ipotek senedinde davacının davalıdan almış olduğu bir miktar para için karz ipoteği tesis edilmiş olduğu, davacının söz konusu ipoteğin aralarında yapacakları ticaretin teminatı olarak tesis edilmiş olduğunu ispat edememiş olduğu, resmi senedin aksini ispat yükü davacı üzerinde olup ispat yükünü yerine getiremediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin gerektiği…” (Yargıtay 11. HD. 29.12.2022 T. 5444/9628)

– “Somut olayda, uyuşmazlık ipoteğin kaldırılması istemine ilişkin olup, davacının tacir olmadığı gibi, ticari işletmeyi ilgilendiren bir hukuki işlem ya da fiil de söz konusu olmadığına göre, ticari niteliği bulunmayan uyuşmazlığın asliye hukuk mahkemesince görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.” (Yargıtay 20. HD 2017/5220 E. 2017/2754 K.)

Her hakkı saklıdır. Bu yazı içeriğinde yer alan bilgiler, eteysehukuk.com a atıf yapılmaksızın kullanılamaz. Atıf yapmadan, kısmen veya tamamen alıntı yapılması halinde ilgililer hakkında hukuki ve cezai yollara müracaat edilecektir.