Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın ortaklığının sona erdirilerek ferdi mülkiyete dönüştürülmesi şeklinde tanımlanabilir.
Türk Medeni Kanununda mülkiyet, ELBİRLİĞİ ve PAYLI mülkiyet şeklinde ikiye ayrılarak ele alınmıştır.Elbirliği mülkiyeti TMK’nın 701. maddesinde ‘’Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. ’’ şeklinde tanımlanmıştır.Paylı mülkiyet ise TMK’nın 688. maddesinde ‘’Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.’’ şeklinde tanımlanmıştır.
Ortaklığın giderilmesi davası, miras intikalleri sebebiyle sıklıkla gündeme gelmekle birlikte diğer alanlarda da uygulama alanı bulabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili mahkeme ise taşınmazın aynına ilişkin bir uyuşmazlık söz konusuysa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK’ nın 12. maddesi gereği kesin yetkilidir.Eğer söz konusu dava bir taşınırın ortaklığının giderilmesine ilişkinse, dava murisin son yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.Ortaklığın giderilmesi davalarında ana kural aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesidir.Ana kural bu olmakla birlikte HMK gereği hakim taleple bağlı olduğu için resen hareket edip aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidemeyecektir.Ortaklar aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmiyorlarsa ya da bu hususta uzlaşamamışlarsa ortaklık satış suretiyle veya ortaklık konusu, kat mülkiyetine konu bir taşınmaz ise kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilebilir.
Aynen taksim suretiyle taksim yoluna gidilmemiş veya bu husus talep edilmemişse davaya konu taşınır veya taşınmazlardaki ortaklık, bahse konu taşınır veya taşınmazın satışı istemiyle TMK 699. maddesi gereği pazarlık ya da açık artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi suretiyle giderilir.İlgili davada satış bir yol olarak benimsenmişse satış İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca gerçekleşir.Paydaşlar bu satış sebebiyle zarara uğrayabileceklerdir.Nitekim değerinde satışa çıkan taşınır veya taşınmaz %50 değerine kadar satılabilecektir.Tarafların hepsi uzlaşabilirlerse mahkeme, sadece paydaşlara satış yapılabileceği kararını diğer bir deyişle üçüncü kişilerin ihaleye katılamaması kararını verebilir. Kat mülkiyeti kurulmasının uygun olduğu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi isteniyorsa öncelikle mahkeme taşınmazda kat mülkiyetinin kurulmasını tesis edebilir ve akabinde kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümleri ortaklara paylaştırabilir.Paylaşma neticesinde kıymet farklılıkları varsa değer eklenmek suretiyle denkleştirme yapılıp paylaştırma yapılacaktır.Nitekim kanun koyucu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” şeklinde kanun maddesi ihdas etmiştir.
Taşınmaz mallarda aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilebilmesi için taşınmazın parsellere ayrılması işlemi olan ifraz işleminin yapılması gerekmektedir. Taşınır mallarda aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilebilmesi için ise, her paydaşa aynı türden malın verilebiliyor olması gerekmektedir.Aynen taksim suretiyle taksim yoluna ancak şartları oluşmuşsa gidilebilecek olup bu şartların var olup olmadığını hakim araştıracaktır; öncelikle aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için bu taksim türünün talep edilmiş olması gerekli olup, işbu davalarda taşınmazların tapu kayıtları ve varsa çapları getirilerek sonuca varılmalıdır.Ayrıca ilgili taşınmazın imar mevzuatı cihetinden ifrazının da mümkün olabiliyor olması gerekmektedir.Birden fazla taşınmazın ele alındığı davalarda her bir taşınmaz ayrı ayrı incelenmelidir.Bahse konu taşınmazlarda yapılan incelemelerde arazi özellikleri, ifraz edilip edilemeyeceği, imar durumu vs. hususları ele alınır.Paylaştırılan parçaların değer toplamı taşınmaz malın bölünmeden önceki değerine nispetle ciddi derecede düşük değilse ve buna bağlı olarak aynen taksim yoluna gidilebileceğinin mümkün olduğu anlaşılmış ise bu durumda bilirkişi ifraza ilişkin hazırlamış olduğu krokiyi mahkemeye tevdi eder.Yapılan taksim neticesinde paylaştırmada değer farkları oluşmuşsa para eklenmesi suretiyle denkleştirme yapılabilir.
Kanun koyucu İmar Kanunu’nun 16. Maddesinde “Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.” hükmünü ihdas etmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/8778 E., 2014/13158 K. sayılı 20.11.2014 tarihli kararında ise “Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi davalarında teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilmeli ve bu projeye göre taşınmaz Belediye mücavir alan sınırları içerisinde ise Belediye encümeninden, değilse il idare kurulundan aynen taksiminin mümkün olup olmadığı konusunda görüş alınmalı ve projede kimlere nerelerin verileceği konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanmalı anlaşma sağlanamazsa hakim huzurunda kura çekilmelidir.’’ kararına varmıştır.İşbu kanun maddesi ve Yargıtay kararı da bize göstermektedirki dava konusu taşınmaz belediye ve mücavir alan hudutları içinde ise ifraz projesinin belediye encümenince onaylanması gerekir. Dava konusu taşınmazın belediye ve mücavir alan hudutları dışında olması halinde ifraz projesini onaylayacak yetkili makam il idare kuruludur.
Her hakkı saklıdır. Bu yazı içeriğinde yer alan bilgiler, eteysehukuk.com a atıf yapılmaksızın kullanılamaz. Atıf yapmadan, kısmen veya tamamen alıntı yapılması halinde ilgililer hakkında hukuki ve cezai yollara müracaat edilecektir.