Önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Tarım arazilerinde komşu taşınmaz maliklerine verilen önalım hakkı ise kanun koyucu tarafından 04.11.2020 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır.
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye( paydaş olmayan) satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bir payın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır(MK m. 732). Payın tamamının satılması halinde yasal önalım hakkı kullanılabileceği gibi, payın kısmen satımı halinde de bu hak kullanılabilecektir. Yasal önalım hakkı kişiye değil , paya bağlı bir haktır. Kim paydaş olursa o bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını, yasal önalım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Özellikle belirtmek gerekmektedir ki önalım hakkı, bir paydaşın payını satmasına veya başka şekilde devretmesine engel teşkil etmemektedir. Sadece paydaş olmayan bir üçüncü kişiye yapılan bir satış veya ekonomik olarak satışa eş değer işlem üzerine diğer paydaşlar için önalım hakkı kullanma imkanı doğar. Bu hak kullanılmadıkça ortada bir kısıtlama yoktur. Ancak önalım hakkı sahibi hakkını kullanınca, muhatap ile arasında, önalım hakkının kullanılmasına yol açan satış sözleşmesinin şartlarına uygun bir satış ilişkisi doğar.
Sözleşmeden doğan önalım bakımından herhangi bir satış veya ekonomik olarak satışa eş değer bir işlem önalım hakkının kullanılmasına yol açarken, yasal önalım ancak paydaş olmayan bir kimseye yapılan satışta veya benzeri işlemlerde kullanılabilir.Bir paydaşa yapılan satışta diğer paydaşlar önalım hakkına sahip değildir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının amacı bir taşınmazı tercihen satın alabilmek iken, yasal önalımın amacı, paydaşlar arasına istenmeyen kimselerin girmesine engel olmak ve olduğunca payların bir elde toplanmasını tesis etmektir.
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir.Hakkın dava dışında kullanılması mümkün değildir. Normal olarak satışın hemen arkasından tescil yapıldığı için MK m. 734/f. 1, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını belirtmektedir. Yasal önalımda kanun gereği eşyaya bağlı bir borç ilişkisi doğmaktadır. Satıştan sonra pay, alıcı adına tescil edilmemişse önalım davası satıcıya yöneltilmelidir.
Önalım davasında talep, payın mülkiyetinin bedeli karşılığında önalım hakkı sahibine geçirilmesine yöneliktir. Önalım hakkı sahibi, payın mülkiyetinin kendisine geçirilmesine(adına tesciline) karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirtilen süre içinde ve belirtilen yere nakden yatırmakla yükümlüdür(MK m. 734/f. 2). Önalım davası yenilik doğuran dava, kararı yenilik doğuran karardır. Bu kararın kesinleşmesi ile önalım konusu payın mülkiyeti önalım hakkı sahibine intikal eder.
Medeni Kanunun 733. maddesi, 3. ve 4. fıkralarında yasal önalım hakkının kullanılması hususunda şu hükmü koymuştur: “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Aynı yönde hüküm sözleşmesel önalım hakkı için TBK m. 242’de de vardır. Böylece kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. ÜÇ AYLIK hak düşürücü süre pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bildirmede özel bir şekle bağlı tutulmuştur. Yapılan pay satışı, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilecektir. Noter bildiriminin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren hak düşürücü süre işlemeye başlar.
İKİ YILLIK süre ise yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Demekki belirli bir pay satışının noter aracılığıyla bildirilmesi ihmal edilirse, paydaşın dava açmaması halinde iki yıl sonunda önalım hakkı düşecektir. Paydaşın, bu süre içinde satışı öğrenememiş olması, önalım hakkının düşmesine engelleyemeyecektir.
Bir pay satışında yasal önalım hakkını satışın bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanmayan paydaş, sadece o satış dolayısıyla önalım hakkını kullanma imkanını kaybeder. Bir kimse pay sahibi kaldıkça payına bağlı önalım hakkı da mevcut kalır ve paydaş ileride yapılacak başka satışlarda önalım hakkını kullanabilir.
Yasal önalımda bir diğer önemli husus da birden çok önalım hakkı sahibi paydaşın haklarını kullanmaları halinde durumun ne olacağıdır. Örnek olarak (A), (B), (C), (D) bir paylı taşınmazın paydaşıdırlar. (D) payını (E)’ye satınca, hem (A), hem (B), hem (C) önalım hakkına sahiptirler. Her üçü önalım haklarını kullanırlarsa, pay oranları ne olursa olsun, her biri (E)’ye satılan payın aynı oranda alıcısı durumuna girer. Yani yukarıdaki örnekte (A) 4/12, (B) 1/12, (C) 1/12 oranında pay sahibi olsalar ve (D) 6/12 oranındaki payını (E)’ye satsa, (A), (B), (C) önalım haklarını kullanınca, söz konusu payın 1/3 oranında alıcısı durumuna girerler ve sonuçta (A) = 6/12, (B) = 3/12, (C) = 3/12 oranında pay sahibi olurlar. Yargıtay, 11.06.1947 tarihli ve 5/8 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu esası kabul etmiştir.
Mülkiyetin bir kanuni kısıtlaması olan yasal önalım hakkından, MK m. 733/f. 22 uyarınca resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ve tapuya verilen şerh ile vazgeçilebilir. Buna önalım hakkından feragat denilmektedir. Resmi şekli kural olarak noter yerine getirir. Fakat bir paydaş, önalım hakkından tamamen feragat etmeyerek, sadece bir satışta önalım hakkını kullanmamayı da taahhüt edebilir. Feragat, önalım hakkının kullanılmasını sağlayan satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu halde sözleşme yazılı şekle tabidir(MK m. 735/f. 2).
Son olarak önalım hakkının kullanılamayacağı durumlara aşağıdaki durumları örnek olarak verilebiliriz :
1)T.M.K. 733/1 uyarınca cebri satışlarda (örneğin icra dairesince yapılan satışlarda) önalım hakkı kullanılamaz.
2)Kamulaştırma halinde önalım hakkı kullanılamaz.
3)Fiili taksimin varlığı halinde önalım hakkı kullanılamaz.
4)Bir payın diğer paydaşa satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
5)Trampa yoluyla devirde önalım hakkı kullanılamaz.
6)Bağışlama ve miras payının önceden devrinde önalım hakkı kullanılamaz.
Her hakkı saklıdır. Bu yazı içeriğinde yer alan bilgiler, eteysehukuk.com a atıf yapılmaksızın kullanılamaz. Atıf yapmadan, kısmen veya tamamen alıntı yapılması halinde ilgililer hakkında hukuki ve cezai yollara müracaat edilecektir.